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    劉作毅:全國區域房地產、水泥市場表現

    2008年4萬億投資后,市場幾經反復,2012、2014是市場慣性下行,在年末政府出臺政策避免市場過度下滑投資拉動市場,這在經濟界有不同看法,但在市場上只有靠投資托市,沒有其他更好、更直接的辦法。

    施工面積:2014年增速低于前兩年,進入2015年進一步走低,3月度同比下降6.8%,這一趨勢將繼續探底。

    銷售面積:在2012年出現負增長,2013年反彈后在2014年再度出現負增長,2015年延續負增長,4月度在房地產政策寬松情況下,一些市場面有所好轉,這是好的信號,但要看對全國范圍有多大影響,是否持續向好。

    新開工面積:2014年新開工面積一直負增長,但在不斷改善,在10月再度向下,2015年增速下行趨勢依舊。今年市場特征就是商混訂單不足,說明房地產開發商無意新開工房地產項目。

    土地購置面積:這組數據領跌上述數據,充分說明房地產的高潮已過,這也將是地方政府和開發商間的博弈,政府需考慮如何吸引房地產商繼續拿地。

    2015年,房地產投資在上半年是在一個繼續探底的過程中,下半年是否觸底反彈,不容樂觀。房地產商關心的是如何化解存量房套現,所以拿地、新開工已不是前幾年房地產商志在必奪的對象。

    2015年1~3月,全國除基建投資增速外都有下降,水泥產量同比下降3.4%,引發對市場的擔憂,華北、東北、西北在全境范圍內進行錯峰生產,致使產量增速大幅回落,華東、中南、西南基本持平同期,應該說2015年水泥產量3.4%增速的回落有別于往年,這是主動限產所致,4月的數據更能反映市場的實際情況。

    2014年,各地區的房地產銷售面積、新開工面積回落對商混業、管樁業影響甚大,在2014年底和2015年水泥業開始普遍感到商混的單子少了,房地產不振進一步影響到了水泥業。

    華北、東北自2012年以來就一直感到市場下行壓力。2014年,東北除基建投資增速外,房地產相關指標全面"飄紅"。2015年,指標增速繼續下挫。4月中旬克強總理視察東北稱:東北的經濟數據令他“揪心”。

    2015年,盡管倒春寒季節回暖晚,但更應該是市場需求不足推遲水泥旺季的來臨。除華東、中南基建投資增速有增長外,其他指標是全線回落,一季度的數據不佳,4月因需求不振和雨天過多,旺季表現不旺,目前市場的恢復在8成左右。

    進入市場平臺期,區域市場分化加劇

    華北地區

    華北地區,房地產銷售面積沒有得到改善進一步下滑;施工、新開工面積增速維持零水平,基建投資增速繼續下滑。

    2012年,水泥產量在全國范圍內率先出現負增長,盡管2013年有小幅反彈,2014年緊接大幅跳水,2015年同比下降24%(含主動停產因素)。京津冀一體化戰略受到關注,能否年內走出底部還待觀察。

    東北地區

    東北地區,從指標增速走勢來看,2013年以來整體下行。房地產銷售、新開工面積,2015年增速下跌至50%,可謂是斷崖式下跌。房地產、基建投資均亮出紅燈,出現負增長。需求全面走低,水泥產量同比下跌37%不為過(包括停產因素)。較其他地區相比,市場前景非常不樂觀。

    華東地區

    華東地區,市場風向標,受房地產市場影響,銷售面積較去年下跌10.5%,施工面積增速進一步回落,嚴控新開工面積,增速同比大幅下降22%,房地產端的市場下行使水泥需求萎縮,水泥產量進入負增長。相比較,華東地區市場雖有回落,但較其他地區要好得多。基建投資雖有一定幅度的增長,仍難抵房地產的縮量。

    中南地區

    中南地區,從指標上看要好于其他地區,房地產銷售、新開工面積回落幅度小于其他地區。2015年,房地產施工面積、投資增速雖有下滑,仍保持兩位數增長,基建投資增速同比增長29%,這是較高的增速,中南市場要好于其他地區。2015年,水泥產量增長-1.8%,好于全國水平。

    西南地區

    西南地區,房地產銷售、施工面積持平去年同期,但房地產新開工面積同比大幅下降24%,新開工面積直接影響到后期的市場。房地產、基建投資的增長幅度較前都有一定回落。進入2015年,需求不振,雨季過長,水泥產量的增速回落明顯,維持在零增長水平;這兩年全國市場呈南強北弱,西南市場屬于上升期市場,國家今年加大對中西部地區基礎設施建設投資,下半年市場是否會有表現。

    西北地區

    西北地區,房地產銷售、施工、新開工面積都有下降,2015年仍延續這一走勢。

    基建投資一直保持高位,列各地區之首,2014年,水泥產量大幅下跌,2015年,全區采取限產,產量同比下跌18%,在意料之中。

    西北的關注點在于基建投資,一路一帶的拉動在西北應有率先體現。

    區域市場南強北弱格局難以改變

    從市場份額的角度看,南方(華東、中南、西南)的市場份額除基建投資外,都在70%以上,華東和中南地區水泥產量市場份額領先于其他地區,華東在32%,中南25%,兩個地區占到近60%,兩個地區房地產投資的比重要高于基建投資,和其他地區相反,華北、中南的市場好壞對全國舉足輕重。

    西南、西北基建投資的比重高于其他指標,尤其是西北地區,說明國家基建投資主要是向西部地區傾斜。

    2015年1~3月數據已經發布,明顯看到南方3地區華東、中南、西南水泥產量的比重大幅提高,這一比重在4月會有很大改變,北方地區錯峰生產結束將恢復正常生產。

    二季度市場觸底反彈可能性不大,6~8月進入市場淡季,9月能否帶來一線曙光是大家企盼,在市場下行背景下,區域間采取措施有所不一,這取決于集中度。淡季北方地區錯峰生產,進入旺季后市場未能如期啟動,市場不給面子價格再度下降,價格能否走穩將繼續受到市場考驗。不時傳來局部地區價跌、價漲信息,這是市場起伏仍未企穩的表現。

    2015年的市場走向取決于政府基建投資的力度和市場響應時間,房地產下行壓力猶在,房地產新開工面積年內難有恢復性增長,施工面積能否保持一定增長避免出現負增長,這是避免市場下行的關鍵因素。也就是說,今年基建何時發力,房地產何時止跌,是今年的市場關注點。


    [責任編輯:GC05]

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